מי יכול להיות בנציגות דיירים?
נציגות דיירים היא תפקיד משמעותי בפרויקטי התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א 38. הנציגות מיועדת לייצג את בעלי הדירות מול גורמים שונים בקידום הפרויקט. כל בעל דירה בבניין יכול להיבחר לנציגות, ובמקרים מסוימים ניתן אף לבחור מי שאינו בעל דירה בבניין. הנציגות נבחרת באסיפת הדיירים, ולכל דייר או נציגו יש קול אחד בהצבעה, ללא עדיפות לגודל דירתו.
איזה רוב צריך לפינוי בינוי?
חוק פינוי בינוי נחקק בשנת 1965 ומאז עבר תיקונים, כולל תיקון בשנת 2021 שהפחית את הרוב המיוחס הנדרש לשני שליש (66%) מכלל הדירות3. כל פרויקט פינוי בינוי דורש הסכמת הדיירים, והחוק מגדיר גם תנאים לפינוי במקרים מסוימים, כמו סרבנים שמסרבים להתפנות23. כללי החוק מסייעים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית בישראל.
איך מתחיל תהליך פינוי בינוי?
תהליך פינוי ובינוי מתחיל בשלבים מסוימים. הנה הסבר על השלבים העיקריים:
התאגדות דיירים: לפני כל דבר, יש להתאגד כקבוצת דיירים. עליהם להסכים על חוזה מפורט שמגנה על זכויותיהם ומבטיח את הערבויות הנדרשות עד למסירת הדירה החדשה.
בדיקה כלכלית ותכנונית: יש לבדוק את האפשרות לבצע את הפרויקט. כלול בזה גם שימוש בחוו"ד שמאות לפי תקן 21.
קידום ואישור תכנית חדשה למתחם: יש להגיש תכנית חדשה לרשות המקומית.
קידום ואישור היתר בניה: לאחר אישור התכנית, יש לקבל היתר בניה לפרויקט.
איך לבחור יזם פינוי בינוי?
בחירת יזם פינוי בינוי היא החלטה קריטית שיכולה להשפיע באופן משמעותי על הצלחת הפרויקט. כדאי להתחשב במספר גורמים מרכזיים:
מומחיות בינוי ופינוי: בחירת יזם עם רקורד מוכח בטיפול בפרויקטים דומים יכולה להבטיח ניהול מוצלח של התהליך המורכב של פינוי ובניית מבנה חדש.
תקשורת ושיתוף פעולה יעילים: יזם טוב יכול להבין את הצרכים שלך, להיות פתוח לדיון ולספק עדכונים שוטפים.
יציבות פיננסית ומשאבים: ודא שהיזם יכול להתמודד עם הדרישות הכספיות של הפרויקט.
תאימות וחזון משותף: בחר יזם שמתאים לציפיות שלך ושיש לו חזון משותף לפרויקט.
בחירה מושכלת תסייע להבטיח הצלחת הפרויקט שלך.
מה התפקיד של עורך דין בפרוייקט פינוי בינוי?
עורך דין בפינוי בינוי הוא מקצוען משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית. התפקיד שלו כולל מגוון משימות:
ליווי משפטי: העורך דין מלווה את בעלי הדירות בכל שלבי הפרויקט, מהתכנון והרישוי ועד לשלב הביצוע.
התמקדות בפרטים: הוא מסייע בהבנת ההסכמות, החוזים, והתנאים המשפטיים הקשורים לפינוי ובנייה.
ייעוץ והכוונה: העורך דין מסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם, להתמודד עם הרכב הנציגות, ולקבל הכוונה משפטית.
ייצוג משפטי: הוא מייצג את בעלי הדירות בהתנגדויות מנהליות, בעתירות, ובתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
בסיכום, עורך דין בפינוי בינוי מסייע לבעלי הדירות להגן על זכויותיהם ולהבטיח תהליך חוקי ומוצלח.
למה חשוב לבחור עורך דין מומחה בנושא פינוי בינוי?
חשוב לבחור עורך דין שיכול לספק לך את השירותים שאתה/אתם הדיירים זקוקים להם לפני שאתם ניגשים לפרויקט פינוי בינוי. השירותים אותם ייתן עורך הדין הם ייעוץ משפטי בכל הנוגע להתחייבויות מצד הקבלן לגבי זמנים, מפרט דירה ועוד.
ליווי במשא ומתן מול היזם והרשויות, ופיקוח על ביצוע הפרויקט.
הקפידו לבחור עורך דין שאתם מרגישים בנוח איתו אשר שיהיה זמין לשאלות.
אילו שאלות חשוב לשאול לפני בחירת עורך דין פינוי בינוי?
בחירת עורך דין פינוי בינוי היא החלטה חשובה שיכולה להשפיע על הצלחת הפרויקט. כאשר אתה מחפש עורך דין, כדאי לשאול את השאלות הבאות:
ניסיון והתמחות: כמה ניסיון יש לך בתחום פינוי בינוי? האם ייצגת בעבר דיירים בפרויקטים דומים?
תהליך עבודה: מהו תהליך העבודה שלך? איך אתה מתמודד עם האתגרים המשפטיים בפרויקט?
תעריף שכר הטרחה: כמה תעריף שכר הטרחה שלך? חשוב להבין את העלות הכללית של השירות.
יחס אישי: התרשם מהיחס של עורך הדין אליך. חשוב שתרגיש בנוח ובטוח עם העורך דין שתבחר.
בחירה מושכלת תסייע להבטיח הצלחת הפרויקט שלך.
כיצד הדיירים ידעו כי הם מקבלים תמורה מקסימלית?
את התשובה לשאלה הזאת ניתן לקבל בצורה מושלמת רק בדיעבד.
כבר בתחילת הדרךייתכן והפרוייקט ייתקל בחסמים שונים, החל משלב המשא ומתן מול הקבלן דרך התנאים אותם אתם מציבים כתנאים לביצוע וכלה בתוצר הסופי – קבלת מפתחות לדירה החדשה. בכל שלב כזה ניתן לראות את התועלת והתמורה בעבודתו של עורך הדין ולהבין את התמורה אותה קיבלתם.
מתי מתחילה תמ"א 38
הליך תמ"א 38 יכול צאת לדרך לאחר קבלת אישורים אישור מהמדינה וממשרד הפנים:
תוכנית מתאר ארצית 38 דורשת אישור מהמדינה וממשרד הפנים.
תהליך האישורים כולל בדיקות והערכות שונות.
אישור ועדת התכנון והבנייה המקומית – לאחר האישור הממשלתי, יש לקבל אישור מוועדת התכנון והבנייה המקומית למימוש תמ"א 38.
תהליך זה כולל בדיקות במבנה על ידי מהנדס קונסטרוקציות.
אישורים נוספים: תלוי באופן פרטני, יתכן שיהיו דרישות נוספות לאישורים, כמו אישורי תכנון ובנייה נוספים.
